学术交流
作者： 日期：2013-10-21浏览：次
随着社会经济的不断发展，很多城市原有的功能区划已经不能满足经济进一步成长的需求，因此，旧城区改造搬迁与城市功能区的重新设定成为了当下中国很多城市大力推进的工程。在城区改造过程中，区域内历史古迹的改造成为了政府与开发商不可回避的难题。是彻底拆除，为城市改造让出道路；还是让渡一部分经济利益，对古迹进行保护；抑或是二者折中，通过保护性开发的方式在一定程度时保留古迹同时又对经济利益有所补偿。无论哪一种方式都有其一定的道理，但也存在着一定的困难与争议。而且城市规模和经济体量越大，古迹保护与城市开发之间的冲突就越明显，古迹保护的难度也越大。特别是近现代名人故居方面，由于历史上的种种原因，近现代名人故居的保护曾长期处于空白，尽管一些城市已经有了保护的措施，仍然有大量的名人故居已经或面临被拆除的危险。即使一些名人故居得到一定程度的保护与开发，其中也存在保护不当、违规开发等问题。特别是北京梁思成、林徽因故居的“保护性拆除”与南京张治中所属宅院被改造为豪宅等事件将名人故居的保护进一步推上了舆论的前沿。近现代名人故居究竟现状如何，是拆是留；名人故居的保护与开发应该注意哪些问题、又有哪些困难；如何在历史古迹保护、文化产业开发与城市经济增长之间取得平衡成为人们必须思考的问题。
北京和南京同为我国历史文化名城，在近现代时期都曾作为国家的政治和文化中心，历史上大量名人在两地求学、工作和生活，因此两地有着丰富的名人故居资源。但由于两地目前分别为全国和本省的政治、经济、文化中心，经济规模大且发展迅速，导致城市改造与古建保护之间矛盾较为尖锐，在国内名人故居保护与开发问题上具有典型性。因此对于两地名人故居的保护和开发的现状和特点进行对比分析，在一定程度上可以反映出国内名人故居保护与开发的主要特点和问题。而针对两地目前存在的问题对近现代名人故居保护和文化产业的开发提出的建议也对目前国内名人故居保护和开发具有一定参考价值。
2013年7月，我们暑期实践项目小组对北京和南京的百余座（组）近现代名人故居进行了实地考察，对两地近现代名人故居保护、开发和利用等方面的方式、理念和特点进行了分析和对比。又通过查阅国内外资料，分析和总结了其他部分国家在名人故居保护和开发的特点并与南北两京的情况进行分析对比，总结出国内外各自的特点、优势与不足，并针对从中发现的问题，借鉴国内外先进经验对我国名人故居的保护与文化产业开发提出可行建议，以期对今后历史古迹的保护与文化产业开发有所裨益。
据不完全统计，目前北京有元代以后名人故居或遗迹1500余处，截至2005年，明确可考的有332处，至2012年，可考部分仅存200余处。其中有31处被列为国家、市。区级文物保护单位，被列入国家重点文保单位的2处，被列为市级文保单位的17处，被列为区县级文保单位的12处，另有3处被列为普查登记项目、5处作为保护院落。有10处作为纪念馆的等机构对社会公众开放（2013年），20处保存状况较好，但仍有11处处于不合理利用状态。而在这31处之外的近200处名人故居除少数在2011年全国文物普查中列为普查对象和保护院落外，绝大多数都处于未保护的状态。北京的近现代名人故居分布不均，总体呈现内城多于外城，东城多于西城的特点且大多集中成片分布，主要分布在宣南、后海、东四和南锣鼓巷地区，崇文门外则分布较少。同时，故居主人的身份地位也与故居位置相关，如晚清民国大量的艺人都居住在宣南地区而高级官吏、富商巨贾和著名文人则多位于什刹海地区。
北京的近现代名人故居在建筑上不同于其他如上海、南京、大连等城市以欧式建筑为主，而是以中式传统四合院或中西合璧式建筑为主，材料多为砖木结构。这些建筑本身的历史可能长于名人在此居住的历史，其传承亦有可能已长达数百年（如什锦花园胡同戴笠故居、吴佩孚故居，后海宋庆龄故居，后圆恩寺胡同蒋介石行辕等）。这些建筑充分表现了中国古典建筑艺术与审美原则，具有一定的艺术价值和历史价值，即使历史印记的承载着，也是一座城市独特文化氛围的构成分子。是北京城中不可再生的文化资源。
北京的名人故居除少数文保单位改造为博物馆和纪念馆对公众开放外，绝大多数都处于有人居住或单位使用的状态，主要形式有单位办公用房（如吴佩孚故居、丁玲故居），职工宿舍（如全国文物保护单位崇礼住宅、欧阳予倩故居），公有产权的出租房（如梁启超故居）、部队用房（如刘伯承故居）、后人或家属居住（如田间故居、马海德故居）以及改造为商用（如蒋介石行辕、载涛故居等）。这些故居大多已经遭到不同程度的改建和破坏，有的已经失去原有格局而破烂不堪（梁启超故居），有的则由于改造失当而失去故居自身特色，仅有极少的故居能够在保持建筑完好的同时又保留原拥有者的文化印记（如田间故居）。由于历史和现行体制原因，北京名人故居的归属较为复杂。首先，由于部分名人故居的文物属性，文物保护部门在维护和监管方面负有相关责任。但另一方面，名人故居在产权上又各有所属，如欧阳予倩故居归中央戏剧学院，章太炎故居归北京工业大学，戴笠故居属于中直机关，纪晓岚故居归晋阳饭庄等，这些产权单位拥有房屋的产权，也负责了房屋的监管和使用。而这种多重管理也导致各方缺乏沟通，难以有效地保护和开发名人故居资源。也是由于管理的分散，名人故居在开发、保护和修缮方面的经费支持也较为不平衡，如宋庆龄故居，由于经费不足始终难以进行大规模整体维修，仅能对部分问题进行小修小补，几年来已经申请资金2000余万，但落实的不多。而茅盾故居，由于直属文化部，经费较为充足，一个小院年拨款150余万（数据来自对场馆工作人员的访谈），完全可以满足运营和维护需要。但除了这些开放单位还能取得一定财政支持外，包括各级文物保护单位在内的名人故居都没有足够或根本没有经费支持，导致部分名人故居根本不能进行基本的维修与开发，只能任其破败。
目前，北京地区近现代名人故居保护主要存在如下问题。
1、缺乏对名人故居的专门制度管理措施，定义不明归属模糊。北京市目前在文物保护方面主要依据《中华人民共和国文物保护法》及《北京市实施〈中华人民共和国文物保护法〉办法》法规中与名人故居相关条文仅有第二条受国家保护文物 第二款：与重大历史事件、革命运动或者著名人物有关的以及具有重要纪念意义、教育意义或者史料价值的近代现代重要史迹、实物、代表性建筑。除此之外，缺少专门针对名人故居保护及开发的法规，对名人故居的定义、性质与文物属性规范不明确，管理中无法可依，难以实现有效管理。2013年北京“两会”中，22位政协委员提出《保护北京名人故居》的提案，北京市文物局局长孔繁峙亦表示将对名人故居保护进行立法调研，但目前为止，名人故居保护依然属于法律空白。
2、管理“九龙治水”责权不明。由于历史和体制原因，北京市的名人故居基本都存在管理单位不明确的问题。文保部门、产权单位、房管部门与业主各管一片，又相互推诿。始终不能明确究竟由谁负责名人故居的保护和修缮，最后把不知谁管变成谁都不管，即使身负监管责任的文物部门，通常也是挂上牌子之后就不管不问，任由故居建筑自生自灭，而其余的各方则又认为其他部门也有保护责任，因此也不在保护与开发方面进行投入，最终导致大量名人故居变成大杂院、危旧房。
3、缺乏有效保护，建筑受损严重。在未辟为展馆也未被改建的故居中，绝大多数处于自然老化状态，缺少有效的保护，一部分即使已经被列为保护院落或保护单位，也仅是对门面进行修整使之看起来比较完好，而院落内部则不予维修（戴笠故居）。更多的则是根本不曾有过维修，导致建筑整体格局遭到破坏甚至被拆除，很难甚至根本看不出原有风貌（如冰心故居和梁启超故居已变为杂院、蔡元培故居则被拆掉一大半）。此外，故居占用问题也较为严重，欧阳予倩故居和田汉故居都已登记挂牌，前者还是东城区爱国主义教育基地，但两处故居均有其他住户占用，没有进行有效保护和规划。
4、保护开发失当，运营方式刻板陈旧。即使目前已经得到保护和开发的纪念馆或其他名人故居，在保护过程中也存在不合理利用和保护失当的问题。在一些名人故居被改造为办公、商用或住宅的过程中，虽然建筑外观可以留存，但由于缺少相关专业知识和专业技能，很多故居在改造过程中遭到了不同程度的破坏和历史信息的丢失，如艾青故居和丁玲故居都经过翻新，已经看不到和原主人相关的痕迹，而载涛故居曾经是他的马厩，但现在则改建为一所私房菜馆，载涛原本的窘迫已经荡然无存。甚至某些几年场馆也有对文物的破坏，矛盾纪念馆前院的保护还算完好，但包括茅盾起居室的后院则有大量办公家具和杂物堆积，甚至还有衣服晾在院中，而这些都是对外开放部分。同时，这些场馆也存在展览形式古板，缺少吸引力的问题，大多数场馆以静态展示加展板介绍，极少有新颖的形式，难以吸引观众。
5、经费不足，经费来源困难。北京的名人故居保护面临的巨大问题就是经费不足，作为非营利性机构，名人故居保护和开发主要应由相关负责部门拨款来维持运营。由于责任分配不明，导致大多名人故居难以获得基本的维修与保障费用，对建筑的维修也仅是处于维持使用而进行的修补，根本谈不上文物保护，甚至有的根本就不修缮，最终导致建筑废弃。而一部分纪念馆也面临这种问题。宋庆龄故居每年申请经费2000万但不能全部落实，因此始终不能进行全面修缮，基本上，在已探访故居中，除茅盾故居每年150万左右的经费（文化部拨款）基本够用外，其他故居都面临没有经费或经费不足的情况。
6、文物保护观念落后，社会宣传与群众认知有待提高。在文物保护与开发的过程中，有关部门缺乏保护文物的先进理念，甚至对“原状保护、修旧如旧”等基本原则缺乏理解，缺少针对名人故居专门的保护方式，有些仅是对建筑进行保护，而忽视了故居本身承载的名人的历史印记和文化含义。同时，目前对名人故居的宣传力度不够，人们缺少保护的意识。在访谈中我们发现很多故居的住户都不知道自己这个院落的历史，也丝毫不重视对院落的保护，因此就导致名人故居缺少认知和了解，最终造成对故居的破坏。
在对北京名人故居调查的过程中，既有保护较好的也有破坏较为严重的，现选取两个典型案例进行说明。
保护较好的：宋庆龄故居
中华人民共和国国家名誉主席宋庆龄同志故居位于北京市西城区后海北沿46号，原为清代重臣纳兰明珠府邸，晚清辟为摄政王载沣府邸，1963年中央将王府西花园改造为宋庆龄同志办公及居住场所，宋庆龄同志在此生活直至1981年去世。宋庆龄同志去世后，国家即决定将设立宋庆龄故居纪念馆。1982年正是对公众开放，故居现由中国宋庆龄基金会管理，是全国重点文物保护单位。
目前，故居内部保存相当完好，忠实保持了宋庆龄同志在此生活的原貌。故居内建筑保存完好，据采访每年都会对建筑进行检修与维护。目前，故居内主要进行的是原状陈列于静态文物展示，并于2009年在故居西北角开设宋庆龄生平展，展出宋庆龄同志的生平及使用物品，进一步帮助游客了解故居及宋庆龄本人。在故居的主楼和生平展展馆还设有工作人员和志愿者进行讲解和引导，较好地保障了文物的安全。
根据调查采访，宋庆龄故居的经费来源主要依靠门票收入和宋基会拨款，据馆内工作人员称，由于是非盈利机构，门票收入根本不够纪念馆日常运营和管理。但馆方拒绝透露每年运营经费和拨款状况的数据。另据新闻报道，宋庆龄基金会每年会向财政申请2000余万元经费用于维护场馆运行和文物维修，但不是所有经费申请都能全额批复，因此故居始终不能够实现整体的修缮和全面维护。
就目前的调查看，宋庆龄故居是北京保护最为完好的故居之一，不仅对故居建筑进行了妥善保护，同时也保留了原居住者的大量信息和资料，基本达到了名人故居保护的目的。但该故居目前也面临着经费不足，展示陈旧等问题亟待解决。
保护较差的：梁启超故居
注：本处建筑1985年依梁家后人回忆定为梁启超故居，1986年列为东城区保护单位，但2011年将故居标志拿走，据称是梁家后人称“从未在此居住”。目前对此建筑的历史尚无定论，但该建筑仍具有较高的艺术价值和文物价值，且在文物保护方面具有一定典型性，故仍将其作为“梁启超故居”写入报告。
梁启超故居位于北京市东城区北沟沿胡同23号，据考始建于晚清民国时期，从上无考。据称梁启超曾长期居住于此。建国后，该建筑分别归属交通部、铁道部管理，目前为中国铁路总公司北京铁路局家属宿舍。是东城区文物保护单位。
该建筑规模较为宏达，中西合璧布局，内有影壁、假山、花园。院内既有传统建筑也有兼具中西特色的二层楼。院门为朱红大门，有八字墙，门上暗含万字花纹。故居对面为梁启超书库，由于大门紧闭未能进入考察，但可见一字影壁及彩绘。目前整个故居破坏严重，原有住户以前出不少并将故居出租，院内杂物堆砌，大量临时建筑和私搭乱建小房，二层楼也有临时扩建痕迹，很难看出原有格局。建筑旧有部分老化严重，考察当日正值下雨，可见墙面渗水痕迹并有外墙砖石脱落。地面破损严重。书库也有大量垃圾和杂物堆积。
从资料和考察结果来看，很多居民对故居了解较少，缺少保护意识。而有关管理部门也没有对故居进行有效保护和修缮，致使整个建筑遭到严重破坏。而维修也仅是由住户自行解决，由于缺少足够经费支持和保护技术，故居的维修实际是对建筑原貌的进一步破坏。
三、南京地区近现代名人故居保护与开发概况
南京市作为民国故都和长江下游地区重要的政治经济中心和交通枢纽，在历史上具有重要的地位。近现代以来也有大量的名人居住于此，因此也留下了大量的名人故居。由于缺少明确统计，对南京地区近现代建筑及已存始终没有明确数字，但可以确定现存不少于500处。截至2013年8月，这之中有90余处列为国家、省、市和区级文物保护单位。包括国家级1除、省级16处、市级80出以及区级11处。在这些建筑中有4处被改建为纪念馆（不包括原中华民国总统府），1处全面开放（拉贝故居），3处对公众进行预约开放。余下的大多为单位办公用房或居住用房。也有少部分目前为无人维护的状态。而其余未被列入保护范围的建筑其保护状况各不相同，在此不一一赘述。
南京地区的近现代名人故居大多为1927年原国民政府定都南京后，依据《首都城市规划》在特定区域内划定的高级官员住宅或高档洋房。建筑年代多为20世纪20至40年代。分布上，由于有较为完善的规划与布置，南京地区的近现代名人故居呈现集中连片分布的特征，形成了数个高级住宅区。其中以鼓楼区颐和路民国建筑群规模最大。60多万平方民的面积内集中了225座（组）近现代建筑，其中可考的名人故居有60余处。此外还有傅厚岗建筑群、福寿里建筑群和南京大学建筑群等。 南京地区近现代建筑大多为花园洋房或带有中式风格的现代西式住宅，由于多是达官显贵或富商巨贾居住，建筑多带有院落，内部配套设施齐全，而外形及内饰也都经过严谨的设计，具有较高的艺术价值。而这些故居的所有者大多在当时具有较高的社会知名度和影响力，因此很多重要的历史事件都曾在这些建筑内发生，因此也具有较高的文物价值和历史研究价值。特别是拉贝故居等在国内外也具有一定的知名度和影响力，成为南京近现代名人故居中独具特色的一类。
由于历史的原因，南京地区的名人故居大多在1949年解放南京后为驻南京部队接管，后一部分分给政府作办公用房或宿舍，另一部分转为南京军区获江苏省军区使用，还有一部分变为普通民居。由于管理较为统一，所以大多数名人故居都保持了较好的外观形态，建筑外观整体保存完好。但也是由于对这些建筑的修缮大多是出于实用目的而非保护目的，导致建筑的内部功能分配、装饰装修发生较大改动，如原阎锡山故居现为南京军区老干部活动中心，原汪精卫故居为部队办公用房，原何应钦公馆为南京大学外办办公楼等。故居原有的历史信息与文化意蕴大量流失，其结果是名人故居失去了其独特性，仅是普通的近现代建筑。此外，被保护开发为纪念馆的故居也面临维护不善和缺少宣传的问题，位于傅厚岗的徐悲鸿故居和傅抱石故居以及位于南京大学院内的赛珍珠故居都被改造为纪念馆，但三处纪念馆都不对外开放，傅抱石故居的外墙及大门也存在保养不当和人为破坏痕迹。仅有全国文物保护单位拉贝故居的保存与开发状况较好。无论是文物保护、展品设置还是人员管理都较为规范，而且其自身知名度也吸引了较多游客前来参观。
1、保护与改造区分不明，未能实现有效保护。
南京的名人故居由于大多数为政府所有或属于部队管理，因此对于这些建筑的修缮与改造大多出于实用目的而非保护用途。因此这些建筑的改建与修缮大多对原本的建筑及文物造成了破坏。因此南京地区的近现代名人故居虽然保护的完整度较北京更好，但从名人故居历史信息留存程度来说，南京的近现代名人故居与北京的名人故居相比仍有一定差距。
2、开发思路陈旧，开发与保护脱节。
南京地区的名人故居中作为纪念馆或博物馆开发的有4处。其中傅抱石、徐悲鸿以及赛珍珠故居都不对外开放。特别是傅抱石故居，虽然已经设为名人故居，但实际上缺乏应有的管理和保护。建筑外形虽然尚属完好，但是院落内保护并不完善，馆舍缺少应有的人员进行维护。博物馆大门已经被破坏。这种开发仅是为了开发，但事后缺少应有维护的状况不仅是南京，全国各地都有体现。虽然名曰保护，但实际上是对文物资源的浪费和历史遗迹的破坏。
3、保护责权分配不明，缺乏有效统筹。
与北京面临的情况相近，南京地区近现代名人故居的保护也面临产权责任不明晰，制度规范不健全的问题，各方协调不到位的问题。如颐和路地区的近现代建筑既属于部队、省政府和南京市有关行政部门的产权范围，又在文物局的保护之中，双方责权分配不明，特别是在修缮、维护和有效开发等需要经费支持的时候双方存在推诿扯皮的情况，另一方面，对于已经修建为博物馆等场所的名人故居，双方也会因责权分配不清导致疏于管理。最后就变成“不该管的双方都想管，该管的时候两家谁也不管。”
4、宣传教育不到位，文物保护意识差。
南京地区在文物保护和名人故居的宣传力度上仍有待提高。目前南京的名人故居中虽然有很多已经做了挂牌说明，但在南京市文物保护部门的文保单位名单上仅显示做XX路XX号近代建筑，缺少详细的介绍和具体的说明。同时，在对当地居民的访问中，多数对于南京的名人故居并不了解，也说不上哪些是名人故居，可见南京市在名人故居的宣传与介绍上仍有较大提高空间。
南京地区的名人故居保护中也存在较好和较差的不同类型，现选取两处进行简介。
保护得好的：南京市拉贝故居（全国重点文物保护单位）
建筑历史：拉贝故居是一座德式小洋楼，位于南京大学南园内。是原金陵大学的产业。1932年拉贝与金陵大学农学院院长谢金声签订了一份协议，学校将这一座集办公与居住为一体的房屋出租给拉贝。1932年至1938年拉贝居住于此。《拉贝日记》公开后，拉贝故居重新回到了人们的视野中。2003年德国总统约翰内斯·劳访问南京大学后，积极推动故居修缮和改建计划的启动。后南京大学除修缮故居外，并将在故居原址建立“拉贝与国际安全区纪念馆”、“拉贝国际和平与冲突化解研究交流中心”，现为全国重点文物保护单位、南京市爱国主义教育基地。目前故居由南京大学、德国驻上海总领事馆、西门子公司联合负责。开发方式为原址修缮，改造为纪念馆，门票10元，学生、老人、军人等凭证件免费参观，原貌展示。
拉贝故居是一栋民国时期风格的独立德式楼房。修缮中遵循“修旧如旧”原则，因此如今房子的墙、屋内地板等都是当年留下的，房间结构也尽量保持原貌。院落里植被茂盛，在小楼南边偏东位置的草坪上，安放着一座半身拉贝像，底座上刻着“约翰·拉贝1882－1950”字样，由南京大学雕塑艺术研究所所长吴为山教授精心制作。拉贝故居共分6个展区。院内展区，主要有14个橱窗图片展，展出“南京国际安全区”其他主要成员，这些成员当年与拉贝一起奋力救助中国难民；一楼3个展区，采用多媒体、录像、文献资料、图片等形式展示拉贝先生的生平事迹；二楼2个展区，主要反映中德两国政治、经济、文化等方面的友好合作。展区面积在320平方米左右，至目前共收集到1000多件史料、实物，其中图片300多幅、实物50多件，多为复制或仿制品。该纪念馆由专人管理，但较为松散，参观者为数不多。
保护较差的：南京市仁寿里民国建筑群
白下区文昌巷作为南京市有名的商业街，环境杂乱，人员众多，早已失去了民国时期的安宁与高雅，对于名人故居的保护意识淡薄，珍贵的文化遗产现状堪忧。仁寿里22号，是曾任民国青海省主席的马步芳的旧宅。马步芳在南京有两处宅子，位于百子亭18号的公馆遭拆建而无迹可寻，此地幸得以保持原貌。这处占地300多平方米的宅院，院门为中式歇山顶，彩绘筒瓦门头，坐北朝南，古朴典雅；但如今已经是私宅，不得入内参观。于里弄外侧左端的仁寿里24号，国民党将领张灵甫的旧宅就不那么幸运了。旧宅处境如今也颇为尴尬，曾经宽敞的私家花园被硬生生地一分为二，院子中间另建了一个铁皮防盗门，把宽敞的院落一分为二，房子的前半部分被街道用作办公用房，后半部分还挤住着几户人家。虽说整幢建筑保护尚好，仍可见当年风貌，可每每想起当年风流倜傥的将军，却依然为他的悲情和旧宅现状的窘迫痛惜。而更令人痛惜的，是在仁寿里临近文昌巷的路口，历时百年的李鸿章祠堂。这座祠堂是慈禧当年拨款所建，因而整体建筑做工考究，随处可见精美的雕刻。只是让建筑者们始料不及的，是这样珍贵的建筑如今已混迹于密密麻麻的门头房里，破败尴尬，更像一个临时停车场。此处所谓的名人故居，早已陷入名存实亡的境地。
通过对两地的实际考察和对相关资料的查阅，考察小组对南京和北京的近现代名人故居保护与开发状况进行了对比，对两地名人故居保护与开发的异同进行了归纳。
共性：
1、故居含义界定不明确，缺少专门保护法律。
两地名人故居保护的依据都是《中华人民共和国文物保护法》也都根据自身情况对制定了地方性实施细则和规范，但都缺乏专门针对名人故居保护与开发的法律法规，也缺乏对名人故居的相关概念界定。由于无法可依，权责不明，导致两地名人故居的保护面临种种障碍。
2、负责单位区分不明，故居维护九龙治水。
两地同样面临故居负责单位不明确，缺乏统一管理的问题。由于故居自身具有文物与房屋双重属性，导致对故居的保护也存在产权单位、文保部门与住户三方共管最后变成谁也不管。这种相互推诿，缺乏有效沟通的状况严重妨碍了名人故居的保护与开发。
3、经费支持不足，难以保证修缮开发。
两地同样都面临经费不足的问题，由于名人故居的非营利性，导致其修缮、开发与维护完全依赖政府或其他机构的拨款。但除少数故居得到较为充足的拨款外，绝大多数名人故居都缺少足够的经费支持，多数仅是挂牌之后就没与进一步行动，使得修缮和开发的难度进一步加大。
4、分布呈现集中连片特点。
两地的名人故居分布都呈现明显的集中分布特点，如北京的名人故居有四大集中区，而南京颐和路一处就集中了225处民国建筑。此外，这些集中区大多位于城市中心区。集中分布一方面有利于进行统一管理和保护开发，但另一方面由于占用城市中心的大片区域，面临着较大的开发压力与经济利益压力，对建筑的保护也造成了较大影响。
不同：
1、两地经济体量不同，保护中经济压力不同。
南京和北京虽然同为特大城市，但毕竟经济体量差别较大。特别是房价和住房需求度差别较为明显。这也导致两地对名人故居进行拆除的意愿迫切程度存在不同。如北京二环内四合院每平方米价位平均为10万元，最高可达到17万，而南京则不超过2万元。因此南京地区故居保护有更大的灵活性。而依据北京市规划委员会、北京市城市发展研究院《北京历史文化名城保护评价体系研究报告》显示，平均每迁出1万人需要15亿元以上的资金支持，这也是北京地区名人故居中的居住人员难以迁出，故居难以进行保护和重新规划。
2、产权关系构成不同，统一规划和保护难度不一。
两地由于不同的历史原因，近代建筑的产权归属也存在不同。北京地区的近代建筑解放后被不同的部门分别管理，而且还有一部分近代建筑为当事人本人或后人拥有，造成建筑保护方面产权明晰度不足，各部门难以实现有效协调。而南京地区的近代建筑绝大多数都属于部队的管理或作为政府办公用房使用，因此可以较好地实现统一管理与保护，颐和路公馆区就凭借统一管理和保护实现的整体开发。
3、开发方式不同各有优劣，保护理念各不相同。
南北两京依据各自特点在名人故居保护与开发上存在不同，南京的保护多为整体连片保护，通过对一片历史区的保护实现名人故居的保护，其中也包括一部分的单独保护建筑。而北京地区则是区域保护和个体保护相结合的方式进行保护，而且整片地区的保护（如东四地区）和个体建筑的保护关系不大。双方相对独立。在博物馆和展览馆的开发上，北京地区比南京地区进行的要好得多。无论数量上还是展示质量都整体优于南京，从一个层面也反映出两地有关部门对故居保护重视程度和理解的不同。
